楼市逐渐复苏， 一大波抢房潮正在上演！

目前，房地产市场或许正面临着史上*复杂多变的经济形势。一方面，受国内疫情的影响，二月份楼市销售断崖式下滑，“云卖房”模式应运而生；另一方面，全球疫情蔓延导致金融市场大范围暴跌，流动性危机中各国相继降息、推出QE等宽松救市措施，但巨大的经济损失已无可避免。

万科销售毛利下降，恒大净利腰斩

3月17日，万科公布了2019年的年报，2019年实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润 388.7亿元，同比分别增长23.6%和 15.1%，不仅净利低于市场预期的410.29亿元，增速也创出近4年来新低。此外，在销售增速、盈利能力等方面，万科的表现也难以让投资者满意。

年报显示，万科2019年实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%；实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%。销售面积增速快于全国同期(2019年全国商品房销售面积增速为-0.1%)，销售金额增速慢于全国同期(2019年全国商品房销售金额增速为6.5%)。销售增速同样创出近4年来新低，其2018年、2017年、2016年销售额增速分别为14.5%、45.3%和39.5%。盈利能力方面，万科的毛利率由2018年37.48%下降至2019年36.25%。其中，房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。

另一家房企龙头的业绩更不如人意。3月22日晚间，中国恒大发布盈利预警，预期2019年全年核心业务净利润及净利润有所下降，其中核心净利润约为408亿元，同比下滑48%；净利润约为335亿元，同比下滑50%。公司表示利润下滑主要是售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，导致交楼单价下降所致。

当下房地产行业转战线上主要是受疫情影响，是“非常时期的非常办法”，还处于起步和试水阶段。短期内，线上卖房不会替代线下销售，但会是线下销售的重要补充手段。

　　随着国内疫情的缓解，售楼处开始解封，房企销售数据也出现回升，部分城市甚至出现“抢房”现象。3月16日晚8点，万科通过线上卖房的方式推出深圳“万科星城”项目，开盘1分钟销售额达12亿，7分钟售光288套房。3月20日，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。3月25日晚8点，北京网红新盘20分钟热销814套。

　　楼市复苏的脚步越来越近。贝壳研究院近日发布的《房地产市场复苏力指数城市排行榜》显示，苏州、南京、杭州三城复苏力指数位居前三。二手房方面，贝壳研究院数据显示，在链家覆盖的18个城市中，上上周(3月16日至22日)成交量已经相当于去年3月周均水平的75%。新房方面，上海易居研究院的数据显示，自2月末开始，主要城市的新房成交量就逐渐从底部反弹。到3月中旬，全国房地产市场新房成交已恢复至年初水平的7成。

　　更可喜的是，疫情并未对房价构成重大影响，整体呈现稳中有落的局面。3月16日，国家统计局发布2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，统计数据显示，2月份，70个大中城市中，21城新建商品住宅销售价格环比上涨，26城环比持平，23城环比下跌。二手房方面，27城房价环比下跌、29城持平，仅14城环比上扬，且多以微涨为主。

分析人士普遍认为，在全球降息潮的背景下，我国货币政策宽松预期有望增强，房产保值、房贷利率下降等因素影响下，楼市的表现依然值得期待。相比较而言，地产股的机会可能比楼市的机会更为确定，尤其是基本面稳健、盈利确定性较强、且分红率较高的优质地产公司，在全球各大经济体无风险利率下行的背景下，投资价值持续凸显。