决定中国房价的，不是富豪，而是屌丝！

*近一篇文章在网上广为流传，文章指出，是158万富人决定了中国的房价。对此明源君断然不敢认同。

虽说“到底是英雄还是人民创造了历史”之类的争论一直都有，且谁都说不服谁，但明源君认为，谁决定了中国的房价还是不难弄清楚的。

我们要旗帜鲜明的指出，决定中国房价的绝非富人，而恰恰是广大的中产以及屌丝。

说富人决定房价

完全是无稽之谈

根据网上流传文章的说法，0.1%的人掌握了全国30%的个人可投资资产！它是这么计算出来的：

首先，根据招行和贝恩公司联合发布的《2017中国私人财富报告》，2016年中国个人可投资资产在1千万以上的高净值人群已达158万人（占国内总人口的0.1128%），人均持有可投资资产约3100万，合计就是49万亿。而全国个人可投资资产总规模为165亿，因此158万人的可投资资产占了30%！

鉴于个人可投资资产剔除掉了自住房产、非通过私募投资持有的非上市公司股权和及耐用消费品等资产，而高净值人群主要分布在京沪浙苏粤，作者按每套自住房450万计算，得出这158万人拥有的自住房价值约7万亿！

以上的分析都没什么大问题，毕竟全世界的贫富差距一直都在拉大，因此，三年前，法国经济学家托马斯·皮凯蒂(Thomas Piketty)的学术性著作《21 世纪资本论》会这么火，一度卖断货。

不过接下来的分析，明源君却不敢苟同。

作者表示，目前全国的存量资产约450万亿，其中房产约300万亿。因此，0.1%的人掌握了全国总存量资产的12.5%。

鉴于房价由已成交的价格决定，如果一个小区里80%的住房是刚需，那么剩下的20%就决定了整个小区的价格……由于刚需族不会卖自己的房子，有多套房子的人才会卖，因此有钱人，即158万人决定了房价，因为只要他们买入，房价就会大涨；大量卖出，房价就会大跌！

听起来，这个逻辑似乎比较自洽，但其实不然。

这让明源君想起一件事。2016年，一二线房价飙涨之时，明源君的一大学同学吐槽说，这房价真是高得变态，都是那些不负责任的专家吹起来的！

明源君回了一句：你不也刚在江苏买房吗，推高房价的力量里也有你的一份子啊！该同学哑口无言……

再说回作者的分析，表面上看似没有问题，但其实犯了自我臆断的错误。任何时候的房价当然都是边际价格决定的，但并非只有富人在买房卖房，事实上，在北上广深等地，限购限贷的时候富人没办法买太多，而且出于风险平衡的考虑，富人也不会把钱都投到房地产一项上面（后面还会提到）。

或许还会有人问，那抄底呢？

那更简单，其实大家都是买涨不买跌。当年，记者问万科的高级副总裁，怎么看深圳2015年的行情？他说即使调控放松了，房价不会暴涨，顶多涨个20%，结果深圳在半年之内就暴涨了接近一倍！

股价也是由边际价格决定的，因为大部分股票或因为受到限制，或大股东十分坚定看好，是不参与交易的。一直以来，也有无数亏了钱的股民想象有庄家在背后操控股价的涨跌。

市场上固然有徐翔一样的庄家，但如此大的市场，已非他们能够任意操控。将任何一个公司的股价涨跌都归咎于庄家，未免有被迫害妄想症。

股票的价格哪怕一时被庄家炒高，*终还是要向其真实价值回归的。君不见当年一飞冲天的股票现在不都被打回原形，跌成狗了吗？

一个城市的房价，*终也要跟其经济的发展状况相匹配，温州炒房团也不可能把鄂尔多斯和东北的房价再炒上天去。

股市里即便有徐翔这样的庄家，也是资金十分雄厚，并且有内幕消息，一致行动。更何况所谓的庄家，也有巨亏离场的。

而楼市里面的富人却很难集合起来一致行动。一个个分散的个人，有人看多就一定会有人看空，谈何操控和决定房价？

其实广大中产和底层屌丝

才是决定房价的中坚力量

上面提到的《21世纪资本论》，其实争议比较大。明源君认为，诺奖得主克鲁格曼的评价比较中肯——

皮凯蒂并不是第一个强调贫富分化的人，克鲁格曼认为他的真正创新之处在于摧毁了保守派*为珍视的一些错误信条，比如——富人的巨额财富都是赚来的，也都是应得的。

换句话说，富人的巨额财富也是建立在整个社会的基底之上的，建立于普罗大众共同的努力之上。而这也正是真正决定房价的力量。

一、靠炒房致富的人占富人的15%，仅位居第三位

说起中国高净值人群，明源君也找到一份报告，是胡润研究院出的。

其数据显示，截至2016年5月，中国千万净值人群为134万人。与前述提到的158万差距似乎有点大。但鉴于截至2016年5个月，高净值人数就比上年增加了13万，因此，从2016年5月份的134万增加到年底的158万也并不奇怪。

▲来源：胡润研究院

报告还显示，截至2016年5月份的高净值人群主要由企业主、金领（比如总裁、CEO、合作人等）、炒房者和职业股民组成，炒房者仅位居第三。

▲来源：胡润研究院

报告对炒房者的定义是：主要指投资房地产，拥有数套房产的富人。这些人占千万富翁的15%，比上年增加5%。

一线城市房价猛涨是这部分人群比例上升*主要的原因——房产投资占到他们总资产的89%，现金及有价证券占比为6%。

这就是说，这部分千万富翁随时可以动用的资金并不多，如果要用大钱，必须得卖掉一套或几套房子才行。

要卖掉，自然要有人接盘才行。如果这部分人都大量抛售了，那谁会来接盘呢？或许是另一个资金还有盈余的炒房者，但是*后，无论是刚需房还是改善房，大部分还是会落到自住者手里。要知道，去年疯狂的巅峰，深圳的投资客占比也就是占四成的样子，刚需和改善还是占多数。*底层的支撑，显然是刚需。

二、富人炒房也要有人接盘，屌丝是*后的接盘者

整个社会是一个金字塔，处于顶端的人必然要有一大群底层的支撑，到房价这里，传导的链条也十分清晰。

以一个大学毕业生为例，目前北上广深这样的一线城市，平均首置年龄在35岁左右。这意味着一个大学生本科毕业以后，大概要租10年左右的房，家境稍好一点的，家里赞助一点首付，自己工作几年之后可以买房，但只能买个单身公寓，或者一房一厅的小户型，*多两房一厅的小户型。等结婚生小孩之后，多半要换更大的房子。若事业有成的话，还要继续换更大的房，买大平层，别墅……

二三线城市的逻辑也差不多，只不过他们所在的城市房价收入比比较低，实现买房梦想更容易一点而已。

如果一个大学生在当地工作多年以后都买不起一个单身公寓，甚至租不起房，这个城市的经济发展会受影响，房价也是缺乏支撑和可持续性的。

这就是为什么越来越多的城市不惜提供现金补贴，优惠的入户条件等吸引大学生的原因——

例如自2016年12月1日起，深圳正式开始受理新引进人才租房和生活补贴申请，补贴标准为：本科15000元/人，硕士25000元/人，博士30000元/人，补贴一次性发放。

▲深圳晚报截图

再比如今年“两会”期间，海南省省长刘赐贵号召大家到海南生孩子，此前，海南各地已陆续放宽了入户标准。

去年底，陈一新刚履新武汉市委书记就提出5年留下百万大学生。现广东省省长、前深圳市委书记马兴瑞更是曾一针见血的指出，深圳如果打不赢人才这场高地争夺战，经济发展不可持续！西部、西南部几个地市规划部门负责人在接受媒体采访时坦言，他们的一个重要的任务就是抢人。

为啥？因为人聚才会财兴。土地红利其实归根到底还是人口红利。没有人气，哪来的地价房价涨。

十二五期间，珠三角的这两个超大城市深圳和广州比“十一五”期末净增 79.15万人和100.67万人，增幅占同期珠三角人口增量近7成。相应的，这两地的房价长期保持上扬的趋势。

难道这些净增的都是有钱人？恰恰相反，其实他们大部分是大学毕业生，年轻的打工者。

东北倒是净流出了很多有钱人，早在2010年第六次全国人口普查就显示，其比上次普查净流出近200万人。相应的，东北的房价可谓跌跌不休。

早在两千多年前，孟子即在《孟子·离娄上》一文中提出了“得人心者得天下”。人口聚集拉动经济增长，推动土地增值，从而房价上涨。

当年，英国流放犯人的澳洲成了一个繁荣的民主国家，古巴流放囚犯、精神病患者和妓女的迈阿密，成了一个国际性大都市，而宣布破产、人去楼空之后的底特律，则成了“绝望”和“废墟”。

其实，不止大学生，任何一个社会，都需要各个层级的人群存在，才能构成一个良性的大生态。

因此，早在今年4月6日的国务院常务会议上，李总理指出，“我看到有些城市，街边到处是小店，卖什么的都有，不仅群众生活便利，整个城市也充满活力。但有的城市规划、管理观念存在偏差，一味追求‘环境整洁’，牺牲了许多小商铺。这样的城市其实是一座毫无活力的‘死城’！”

李总理的提法，与那些鼓吹“一线城市只配有钱人呆，不欢迎穷人”的论调，正好是相反的，也是更符合现实的。

说到这，可能还要谈到*本质的一个问题，即，国民财富是怎么来的，到底是谁创造了财富？

此前，重农学派说是土地和劳动，重商主义说是资本和贸易，李嘉图和马克思说是劳动，新古典以后说是要素，但强调资本第一。到了现代，希克斯证明了技术进步才是经济增长*重要的决定要素。其实是各种要素的组合创造了财富及其增长。劳动、资本、管理、技术诸要素中谁贡献*大？

明源君知道的是，随着移动互联网的发展，公司越来越需要人才，而真正的人才其实越来越不需要公司。这也是各大城市在拼命抢人的原因。

越来越多的开发商也在实行跟投，让利给员工，你可以不分利，但因此人家也不去你那里啊！

只要年轻的人口，各色的人才源源不断的流入，这个城市持续发展，经济向上，资金就在这儿，财富就在这儿，产业、就业都在这……

三、富人会转移资产，甚至移民，中产和屌丝不会

有人说，如果你看好一个城市，房子就是这个城市的股份。一个城市就值钱了，股份自然就贵了。

那么，*重要的问题来了，普通的屌丝和中产是不会套现走人的，*多是换股，因为他们既无能力转移资产，更不会移民，而富人是可以套现，拍拍屁股走人的。

首先是海外投资。根据兴业银行和波士顿咨询公司做的调研，2016年，可投资金融资产1亿元以上的超高净值客户中，55%的人拥有境外投资；在可投资资产为600到1000万元的普通私行客户中，这一比例则为22%。但展望未来，在尚未展开境外投资的客户当中，有超过50%的普通私行客户（可投资资产在600到1000万元之间）表示未来3年内会考虑进行海外投资。

超高净值客户已有境外投资比例*高，但未来有超半数的普通私行客户考虑境外投资

▲资料来源：2016年兴业银行私人银行和波士顿咨询公司开展的高净值客户调研，家庭可投资资产大于600万的样本总量为1074名。

注：600~1000万、1000~3000万、3000~1亿、1亿以上均指家庭可投资资产金额；由于四舍五入，部分数据总和可能不等于100%。

大部分中国人的境外投资起步于房地产。调研显示，在目前有境外资产的私人银行客户中，36%的人拥有海外房地产，遥遥领先于其他资产类别。

明源君认为，全球配置资产没什么问题，毕竟资本都是逐利的，哪里有高*自然就会流向哪里，即便收益相当，也可以在不同市场简平衡风险，富人钱多，不可能都配置在国内；此外，中国的企业，资本要国际化，也需要适当的向外投资。可是，若超大规模的“投资”那就变成变相转移资产，冲击到国内经济了。这也是自去年以来，国家严控资本的重要原因……

其次是移民。得益于移民政策的放宽，*近5年来，中国移民人数增速加快。直到*近才有所放缓。《2017 胡润百富至尚优品千万富豪调查》数据显示，高净值人群考虑移民的比例历年来第一次有了下降的趋势，但仍有44.5% 的人表示会考虑移民。

更超乎一般人想象的是，高房价是促使高净值人群移民的重要推动因素之一。这从两个方面发挥作用：

一是过高的房价推高了国内的生活成本，预期在国内花搞成本，不如去海外投资移民好了，尤其是基于对子女的未来考虑，例如在上海购房要花费几百甚至上千万，就业压力也大，还不如带着拓宽视野的想法，花同样的成本，通过海外移民投资得到更好的*环境。

另一方面，高房价推高了个人的资产，使得人们卖掉一套或多套房产之后，更有资本移民海外。

考虑海外移民推动因素

▲来源：胡润研究院