摘要：社科院报告建议称，房地产税应实行渐进方式，只对新交易住房启动征收方案即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。
社科院报告称，楼市面临三大风险、四大问题。报告建议，政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。在房产税方面，实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。
社科院《中国住房发展报告（2018-2019）》12月11日在京发布，报告认为楼市面临三大风险、四大问题。报告政策建议称，政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。持续保持楼市调控政策的定力和韧性，将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定，坚守“只住不炒”和 “因城施策”的调控思路不动摇，转变调控手段由行政转交市场，完善调控措施，将临时性调控变成制度化和机制化调控。
报告指出，2018年中国楼市形成了“春暖、夏热、秋凉、冬冷”的态势。
2018年8月之前，房地产逐步升温，上行压力日益加大，但是到9月房地产形势发生逆转开始降温。全国房价增幅经历了先升后降再升再降的过程：同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后又下降2018年3月的2.93%，又增长到2018年9月的10.7%。空间上，差距缩小。此起彼伏，热点地区变凉，冷点地区升温；全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温，中西部城市房价增速上升明显；一线城市、二线城市房价同比增速显著下滑，一线城市房价同比增长率自从2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持负的同比增长率，二线城市同比增速也由2017年11月22%逐渐降低到2018年7月的-3%。
报告认为导致市场发生变化的原因，主要在于宏观环境与调控政策及预期导致市场变化。
2018年9月之前，由于一些上行因素的影响，尽管调控政策不断加码，市场预期仍保持显著乐观，从导致市场主体间预期及行为的正反馈，房地产上行压力加速增大。
2018年9月以后由于国内经济持续下行、中美贸易摩擦逐渐加剧、“民营经济退场论”等国内外宏观经济环境变化对市场预期造成负向影响；中央从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势，地方政府调控政策不断加码，2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。
报告总结了楼市面临三大风险，分别是房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或继续放大的双向风险、房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险和宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险。
报告认为楼市还存在四大问题：首先，住房发展的总量与结构均的问题，住房存量水平超前，潜在供给巨量；其次，市场预期变化更加扑簌迷离。目前楼市存在着两个矛盾性特征：总量上长期潜力和短期问题的矛盾；结构性数量泡沫和价格泡沫的矛盾；再次，行政调控弊端逐渐凸显的问题。长期过度使用行政措施，行政调控产生大量意料不到的问题，导致市场乱象，加剧市场风险，使得行政调控作用在下降、市场调节机制无法发挥有效作用、扭曲了市场供求关系和导致房地产泡沫扩展；*后，制度改革推进依然缓慢的问题。改革涉及基础制度的改变，存在不确定性风险，客观上要求审慎推进。改革涉及重大利益的调整，一些部门和地方政府缺乏动力或遇阻力。
报告提出政策建议称，政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。
首先，稳定房地产市场预期，同时剔除预期泡沫。深化改革以重建市场信心，加强引导剔除预期的泡沫，形成和保持谨慎乐观预期，同时要妥善管理，减弱预期的波动。
其次，完善房地产调控政策，防范楼市双向剧烈波动。需要妥善处理和应对宏观问题挑战。妥善应对中美贸易摩擦。妥善处理经济速度和质量的关系问题，处理好房地产与宏观经济的问题；持续保持楼市调控政策的定力和韧性，将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定，坚守“只住不炒”和 “因城施策”的调控思路不动摇，转变调控手段由行政转交市场，完善调控措施，将临时性调控变成制度化和机制化调控；前移和聚焦房地产市场监管的重心，将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节，将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场，将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构；做好防控楼市双向剧烈波动预案，在行政措施、经济措施、舆论引导和社会治理上分别采取不同的措施。
*后，应下决心改革基础制度，加速度建立长效机制：其一是房地产税推出。实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收；其二，要打开市政债券。探索以房地产税和基础设施未来收益作为未来还债资金流，发行市政债券：填补因土地财政退出留下的地方政府支出缺口，开辟地方政府的公共服务和基础设施正规渠道；其三，土地财政退出。调整中央和地方的财税关系，改革中央与地方关于土地出让金的分成制度，深化住房制度，重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系，加快完善租购并举制度，加快构建新老居民全覆盖的住房体系。
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