就在9月底这场因为“活下去”而刷屏的万科秋季例会上,万科董事会主席郁亮指出,尽管万科在2012年就判断行业进入“白银时代”,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。“今天,我们可以说转折实实在在到来了”。
房地产市场凛冬将至
一叶知秋。
与2014年相似的不只是万科的经营数据,还有大规模的土地流拍数据。据中原地产统计,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗。上一次如此大规模的土地流拍,正是在2014年。
更严重的,是房企的债务重压。据恒大研究院数据,只算2018年下半年到2020年这三年,房企集中兑付的有息债务规模就高达14.9万亿元,加上2021年及以后的,更是高达19.2万亿元。房企未来四年的总债务,相当于我国GDP的四分之一。
房地产本就是高负债行业,但楼市周期不同,资产负债率带来的影响天差地别。上行期的债务扩张,是弯道超车的大杀器,下行期的债务扩张,则是自己给自己埋地雷。
从净负债率来看,万科在2017年的净负债率低至8.8%,已经接近2014年的5.4%。今年上半年,在规模扩张的需求下,万科适当提升了杠杆水平,而恒大、融创、绿地等此前负债率较高的房企则出现了显著的降负债效果。
房企正面临越来越严重的现金流压力。一方面是融资渠道全部受限,从银行开发贷到房企股权融资,再到公司债以及信托融资,房企几乎失去了所有的便捷融资来源。另一方面,房企资金回笼的速度全面放缓。郁亮给万科定下的目标是,2018年坚决完成6300亿元年度回款,而目前完成还不到一半。
近期,碧桂园称将会对部分去化不佳、未达正负零的项目减少开工;恒大则吹响了降价打折的号角;万科厦门的别墅楼盘降价近50%出售,全网疯传。“为了回款,为了现金流,适当降价并不是坏事。”一名房企策略分析师说。
降价促销,或许是房企迫不得已的*后选择。至于中小房企,保命*重要。万科所说的“活下去”,似乎更像是说给中小房企听的,看看谁先活不下去?
2017年以来,楼市调控前所未有,四年前场景重现。当时,依靠涨价去库存和棚改货币化,房地产市场硬生生地拔出了泥淖。这一次,会不会重现?
排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
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1 | 坡头 | 绿地新里海玥 | 14 |
2 | 坡头 | 湛江地标商务 | 11 |
3 | 开发区 | 康馨嘉园 | 22 |
4 | 开发区 | 乐达居 | 175 |
5 | 开发区 | 志基广场 | 194 |
6 | 麻章 | 幸福丽舍 | 25 |
7 | 徐闻 | 安粮蓝海城市 | 236 |
8 | 吴川市 | 沿江壹号 | 7 |
9 | 雷州市 | 雷州·鼎龙城 | 13 |
10 | 开发区 | 湛海花园 | 7 |
排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
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1 | 坡头 | 华兴·碧海金 | 8 |
2 | 开发区 | 恒逸酒店会议 | 311 |
3 | 坡头 | 名城世家 | 26 |
4 | 坡头 | 绿地新里海玥 | 14 |
5 | 坡头 | 湛江地标商务 | 11 |
6 | 坡头 | 地标海东广场 | 234 |
7 | 坡头 | 湛江南滨花园 | 17 |
8 | 开发区 | 康馨嘉园 | 22 |
9 | 霞山 | 民大蓝海峰境 | 29 |
10 | 霞山 | 远洋城 | 24 |
序号 | 楼盘名称 | 优惠 |
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1 | 湛江南滨花园 | 南滨花园精装及清水样板间已开放 |
2 | 名城世家 | 名城世家在售2、3栋105-114㎡三房至四房单位,均价7700元/㎡。 |