楼市调控的持续深入,正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后,实力不足的中小房企被挡在门外,品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的*好机会。
长期楼市调控对楼市的压制,已经悄然传导至土地市场。
中原地产近日发布数据显示,今年以来,土地市场流标流拍数量明显增多。其中,前8月,一线城市经营性用地流标流拍13宗,去年同期只有4宗;二线城市土地流标流拍238宗,去年同期只有106宗。相比之下,流标流拍的土地宗数涨幅均超100%,“地王”已经许久不见于市场。
分析人士指出,这一方面是由于土地出让条件变得苛刻,另一方面则是因为房企的资金状况趋于紧张。在楼市调控不断深入的大背景下,土地市场正在走向理性。
对于志在扩张的大中型房企来说,土地市场降温则十分理想。在近期的中报业绩会上,不少房企都表示,“现在是补充库存的好时机”。
“土豪”变理性
近期的土地市场表现十分平淡,低价成交、流标、流拍已成常态。
8月28日,武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让10宗地块,总出让面积67.61万平方米。*终,7宗成功出让(其中6宗底价成交),2宗流拍,1宗拍至熔断。
同日,广州从化“火界”地段10万平米2宗商住地遭遇第七次流拍。
8月29日,江苏常州武进区一宗宅地进行竞拍,出让面积6.06万平方米,*终,由于无房企报名参与竞价,该地块遭遇流拍。
8月30日,福州出让4宗地块,宗地总体量达255.35亩。*终,4宗地块均在一轮举牌后成功出让。
根据中原地产的统计,今年前8月,一线城市经营性用地流标流拍13宗(有7宗出现在北京),去年同期只有4宗;二线城市土地流标流拍238宗,去年同期只有106宗。
中原地产指出,流标流拍的土地质量普遍不佳,多具有远郊地段、配建规模大、权属关系复杂等特点。与此同时,部分地块挂牌价格过高,土地交易规则苛刻,也是导致企业放弃的因素。
据悉,为控制地价过高,热点城市普遍对土地设置*高限价,同时提出配建等要求。如温州于8月30日推出主城区一宗地块,采用“限房价、竞地价”的方式公开出让,同时要求配建一定规模的安置房,以及9班制幼儿园和菜市场一处(商业类)。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为,房企资金压力偏大,也是土地交易价格下降的原因。他表示,虽然房企账上有钱,但未必能动。“因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金,只能按进度提取。账上不能动用的钱越来越多,越大的房企账上越有钱,也许现金越短缺,因为还要继续投 资、拓展业绩。”
“钱少了,土豪也理性了。”欧阳捷表示。
某大型房企西安区域负责人向21世纪经济报道记者表示,房企拿地时,会考虑未来销售的因素。因为限价政策比较严厉,所以就算地块优质,企业也普遍不会冒险去高价拿地。
补库存时机已至
对于志在进一步扩张的房企来说,机会已经到来。
8月28日,合景泰富在香港举行中期业绩会。集团主席孔健岷表示,现在是拿地的好时机,“因为现在拿地相对来讲比较划算,很多是底价成交。”合景泰富地产业务首席执行官蔡风佳进一步补充道,“以前都是抢地,现在变成选地,特别是下半年到明年上半年,为我们选地提供了更多的机会、更多的方式。”
随着房地产业竞争日趋激烈,对规模的追求再度成为行业主旋律。易居克而瑞统计,截至目前,有超过六十多家的房企提出了近一两年内实现千亿的计划,多为中型规模房企。
从两年前开始,部分企业就已经着手补充库存。但相比之下,如今的补库存时机似乎更为成熟。
欧阳捷也认为“现在正是淘好地的季节”。原因在于,楼市调控的持续深入,正在倒逼土地价格下调。而在经过“大浪淘沙”后,实力不足的中小房企被挡在门外,品牌大房企则迎来“有序竞争、理性拿地”的*好机会。
值得注意的是,热点城市库存规模的下降,也使得此时补仓具有更好的前景。
根据国家统计局的数据,截至今年7月末,全国商品房待售面积为54428万平方米。不仅创下近48个月的新低,与*高点时(超过7亿平方米)相比,下降了近3成。
上海易居研究院近日发布的报告也指出,截至2018年7月底,100 个城市的新建商品住宅库存总量为42369万平方米, 连续36个月同比下跌,并回落到了七年前(相当于2011年11月)的水平。
该机构指出,虽然推盘节奏在加快,但今年以来新房市场仍是供小于求的趋势。且100个城市新房库存去化周期仅为9.6个月,明显低于12-16个月的合理区间。
该机构指出,库存市场的基本面正发生根本性的变化,由以前的“过剩”进入到“缺货”阶段。在呼和浩特宣布“停止去库存”后,未来会有更多的城市提出这一政策思路,这也将有助于市场供应的增加。
排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
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1 | 坡头 | 绿地新里海玥 | 14 |
2 | 坡头 | 湛江地标商务 | 11 |
3 | 开发区 | 康馨嘉园 | 22 |
4 | 廉江市 | 永兴·祥和阁 | 13 |
5 | 吴川市 | 华和南国华苑 | 3 |
6 | 开发区 | 博达国际金融 | 0 |
7 | 开发区 | 雍豪花园 | 15 |
8 | 坡头 | 海东城市综合 | 11 |
9 | 坡头 | 金福豪苑 | 12 |
10 | 霞山 | 荣福·荣岄花 | 2 |
排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
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1 | 坡头 | 华兴·碧海金 | 8 |
2 | 开发区 | 恒逸酒店会议 | 311 |
3 | 坡头 | 名城世家 | 26 |
4 | 坡头 | 绿地新里海玥 | 14 |
5 | 坡头 | 湛江地标商务 | 11 |
6 | 坡头 | 地标海东广场 | 233 |
7 | 坡头 | 湛江南滨花园 | 17 |
8 | 开发区 | 康馨嘉园 | 22 |
9 | 霞山 | 民大蓝海峰境 | 28 |
10 | 霞山 | 远洋城 | 23 |
序号 | 楼盘名称 | 优惠 |
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1 | 湛江南滨花园 | 南滨花园精装及清水样板间已开放 |
2 | 名城世家 | 名城世家在售2、3栋105-114㎡三房至四房单位,均价7700元/㎡。 |