5月份起，还房贷注意2条新规，LPR转换有3个误区，90天后或截止

迈入5月份，天气逐渐炎热起来，虽然各地房地产行业复工进度已经达到了90%以上，可成交量依然没有太多起色，今年所谓的“小阳春”和“红5月”，消失已成定局。

市场里的跌宕起伏抛在一旁，对正在还房贷的有房族来说，进入5月份之后，要尤为注意2条新规。

一，存量房贷转LPR，只剩90天的时间了，尽早做选择。

根据央行公告，今年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成，也可转换为固定利率。

请注意：个人房贷转换时统一用2019年12月发布的LPR为基准，所有客户在2020年3月—8月期间的任何时点转换，同一笔贷款的点差都是一样的，保证大家都公平。

5月份已经过去几天了，距离8月底还有整整90天时间，也就是说，90天之后，正在还房贷的人就没有“主动转换”的机会了。

二，连续降息后，5月份房贷利率将会更便宜。

我们梳理一下今年降息的时间线。

今年2月20日，1年期下调10BP至4.05%，5年期非对称下调5BP至4.75%。

4月20日上午，一年期LPR利率下调20个基点至3.85%，五年期LPR利率下调10个基点至4.65%。

今年降了两次LPR，对房贷利率有何影响?

我们不妨拿数据说话，根据机构对全国674家银行的调研数据，现在全国首套平均房贷利率是5.4%，相当于在本月5年期LPR基础上加了75个基点。

注意：该机构调研的房贷利率数据是截止4月20日之前的，也就是说，4月份降息后的房贷利率水平，要到5月份才能反映出来，这是本月购房者可重点关注的一个方面。

说了这么多，很多人可能还是会对LPR、存量房贷、加基点没什么概念。

其实，对绝大部分人来说，不用管太多学术化的语言，只要知道一点就行：5年期LPR就是以前的贷款基准利率。

在去年10月份之前签的商贷合同，在8月底之前都要转换成LPR合同，只是由原来的“上下浮百分比”的方式，变成了“加减基点”的方式，其他没有任何区别。

举个例子，小明在2016年买的房子，按揭合同期限是30年，基准上浮20%，也就是4.9%×(1+20%)=5.88%。

小明和银行确定在5月份转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为98个基点(5.88%-4.9%=0.98%)。

反过来说，假如小明房子买的早，2014-2015年的时候房贷利率很便宜，他的合同是基准下浮20%，4.9%×(1-20%)=3.92。

那么，此次加点就是-98个基点(3.92%-4.9%=0.98%)。

看到这里，大家应该明白了，加基点是可以为负数的，不管你以前的房贷利率是上浮还是下浮，都不影响转换成LPR合同，只不过算法变了而已，月供没变、利率没变，其他的一切照旧。

此外，在转换LPR的过程中，要避免以下3个误区。

1，转换基准并非是*新LPR报价为锚。

有人会问，4月份的5年期LPR不是已经降到了4.65%吗?为什么你的举例中还用的4.9%?

这一点很多人会混淆，不管今年LPR怎么降，大家转换过的LPR合同，重定价日一般都是明年的1月1日，那个时候，切换过的合同才会以今年12月份的LPR进行重新定价。

现在转换，只不过是把加多少基点给固定下来了，倘若5月份转换房贷合同以*新LPR报价为准，某种意义上其实对3-4月份早已转换的人们不公平，这一点央行早就考虑到了。

2，为了图省事，盲目选“固定”还贷方式。

*近一段时间，看到不少朋友对转换LPR房贷合同的看法，令我意外的是，很多人在对LPR报价形成机制没有概念的情况下，武断的做出“不转换LPR”、选“固定房贷利率”的决定。

恕笔者直言，对绝大部分人来说，转换LPR是再合适不过的还贷方式。

原因有二。

一方面，全球降息周期只是刚刚开始，我们在去年11月份，今年2月份，4月份已经进行了3次降息，次数之频繁，降息力度之大，都是以前没有过的，相比于以前参考几年不变的4.9%基准利率，未来LPR的下降趋势几乎是板上钉钉。

另一方面，即便CPI再次走高，又出现了通胀压力，在目前的大环境下也很难再像以往那样加息，更何况，上世纪90年代我们的基准利率接近10%，在2007年的时候降到了7%，现在已经降到了4.65%，这样的“长期下降”趋势不言而喻。

退一万步来讲，就算LPR有上升的可能性，等到10年、20年之后，大不了提前还款就可以了，随着货币购买力的逐步缩水，背负房贷的时间越长，需要偿还的月供压力就越小。

3，只知道去银行排队转换LPR合同。

不少人考虑到转换LPR的期限慢慢在靠近，对转换的流程、时间、文本、规定都不了解，只能跑银行里去排队转换。

事实上，早在2月末，包括工农中建在内的4大商业银行，已经宣布了转换LPR的操作细则。

有的是线上手机及PC端入口自行转换、接收通知由银行统一操作;有的是线下通过银行网点柜员机转换，或者服务网点柜台，还有的是等银行经理电话联系就行。

因此，在你着急忙慌的跑到银行之前，不妨先打电话问一下，看自己房贷所属银行是什么规定，如果可以通过网络简便快捷的切换LPR，也不用再辛苦的跑一趟了。