巨无霸来了，能撬动南站市场吗？

同位于番禺区，2016年年底又被地铁7号线所连通，也都是主打商业、商务功能，而且，两个板块“年龄”相仿——2012年9月，万博板块番禺万达开盘；2013年1月，广州南站板块首个商务项目敏捷时空壹号开盘——种种相似，使南站板块屡屡被拿来与万博板块作比较。

　　但人比人气死人，与万博板块相比，南站板块仿佛有几分“中等生”的味道。

　　上周，万科位于南站板块的巨无霸项目——万科世博汇开始全球招商，巨无霸的加盟，能使南站板块趁机追上万博板块吗？

　　南站板块是“中等生”？

　　先说楼盘数量。万博板块有万达、招商、广晟、粤海、中铁、奥园、四海城等十余家企业开发的楼盘，从番禺万达广场开始，该板块的新货几乎就没有断档，*旺的时候，有七八个楼盘同时推售。

　　2017年之前，南站板块仅有敏捷、奥园等寥寥可数的房企进驻，敏捷时空壹号进入尾货阶段时，奥园越时代接力开盘，此外还有一个规模不大的单体项目——路福联合广场，楼盘稀稀落落。2016年3月，奥园越时代*后一批公寓推出后，南站板块更进入断货状态。

　　所以，不用比较两个板块的销售情况，即使用脚趾来想，也可以推断——南站板块的商用物业销售量只能是万博板块的零头。

　　说起物业价格，2017年万博板块办公物业单价多数为“3万字头”，而路福联合广场如今的售价为2.9万元/平方米，两者相差不大。

　　人气方面差距较大

　　钱场不行，至少混个人场？

　　广州南站是一个繁忙的高铁站，每日客流络绎不绝，只不过，南站周边没有什么能留住人的消费场所，到南站的人都是来去匆匆，活动半径集中在南站500米范围内。该板块目前仅有臻尚一个商品房项目，周边人气一般。工作日下午3时，走在距离广州南站不到1公里的主干道上，除了羊城晚报记者以外，竟然空无一人。

　　“晚上天黑后不敢独自在这里走动，要结伴而行。”有在附近上班的年轻女性说。

　　而万博板块背靠开发多年的华南板块，周边有近十个住宅大盘，一直不缺人气，未拓宽的南大路还不时出现堵车的现象，两者人气大相径庭。

　　土地市场差异更大

　　在土地市场方面，万博及旁边的南村板块，汉溪长隆板块，近几年引得不少开发商为之疯狂，不停刷新着番禺的地价纪录。

　　然而，房企对南站板块似乎并不太“钟情”，从两次延期出让到*后部分地块直接终止出让，南站板块首批地块出让成绩难言理想。

　　2011年11月至2012年3月，南站板块共成交8宗用地，6宗地块为底价成交，商服用地楼面价介乎5000-5332元/平方米，商住用地楼面价约7000元/平方米。

　　此后四年，广州南站商务区地块陷入“冬眠”，后续也并未有亮眼的出让成绩。

　　2016年12月，万科通过6个子公司以底价竞得番禺区石壁街南站核心区地段6块商务金融用地，楼面地价均超过7800元/平方米。其中，*贵的8号地块楼面价9044元/平方米；*便宜的1号地块楼面价为7857元/平方米。不过，若加上万科此前六年前期投入的土地损耗费等费用，这些地块的实际楼面价或许远不止上述的数字。

　　南站板块有两条地铁线，未来还有第三条，这里还是广州的枢纽火车站之一，为何土地市场不受欢迎？有业内人士认为，因为这里缺乏大型的商业配套，也缺乏固定的居住人群。

　　南站的新机遇来了？

　　万科这个巨无霸项目的到来，有望为南站板块带来新的发展契机。

　　1月25日，广州南站商务区全球招商启动仪式暨万科世博汇签约仪式举行。首批产品为25-60平方米的复式公寓，两房到四房设计，预计毛坯报价约3万元/平方米。

　　广州万科城市公司总经理唐激杨介绍，万科世博汇竣工后面积约134万平方米，接近上海虹桥商务区的首期启动区量，该项目占据南站核心商务区1/4体量，涵盖会展中心、国际*、特色街区、购物中心、SOHO办公、人才寓所、商务办公等多种物业，

　　居住、商业、*等各种业态的引入，有望打破南站在配套、人气方面的瓶颈。

　　据介绍，该项目的联合招商小组已经完成了对华夏中璟等项目的招商引资。万科世博汇在2017年实现年度签约金额超23亿元，且完成两宗大宗的整栋交易，其中一宗金额超过10亿元。

　　作用不亚于广州东站？

　　在专家眼里，广州南站对板块的拉动力还在后面——这需要一个过程，正如十几年前很多人也不看好珠江新城一样。

　　粤港澳发展研究中心院副院长陈广汉表示，南站的城市区位具备三重优势的叠加。一，连接广佛都市圈和深港都市圈，人流、物流、资金流就在这一条广州到香港的高铁线上。广深港高铁建成后，从广州到香港大概是40-45分钟，到深圳30分钟。二，广州南站还是香港、澳门等珠江东西岸的交会点。三，南站实际上也是辐射整个泛珠三角的高铁网络枢纽。这三重优势的叠加，决定了广州南站的功能是CBD，以总部经济、高端服务、生产性服务为主导来发展产业。

　　广州铁投集团副总经理杜洪涛举例说，上世纪80年代中期，广州东站广深高速铁路的建设和发展，在二三十年内成就了天河，成就了珠江新城。南站的发展不会代替东站，也不会代替其他的车站，“但我相信无论是在泛珠三角、珠三角还是广佛、大湾区，广州南站对城市的影响和作用不会比东站成就一个天河、珠江新城要低”。