广深强势“抢人”!二线城市如何应战?房价走向何方

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摘要:面对强悍的广深,应对之策是什么

 

撰文|张银银&编辑|欣欣然

周末看到一则消息很有感触。

在万亿GDP以上城市中,京沪就不说,广州、天津、重庆落户门槛相对高。但日前广州相关部门发文,本科连续半年社保就可以入户。

这实际上意味着只要有正规工作的本科生,想落户广州,完全不是问题。虽然不及西安、武汉、成都的直接落户宽松,但也已经非常宽松。

广州此举,实际对激战正酣的抢人大战增添变量。

在此之前,深圳本科生及以上不仅可以直接落户,还能拿到市区两级3-6万元的人才补贴。

而与此同时,鹤岗为代表的收缩型城市引发热议。北师大房地产研究中心主任董藩就说,不主张在收缩型城市搞振兴。

人口和人才的争夺,接下来会如何发展?哪些城市会更大、更强;反过来,哪些城市会走向收缩,房地产将一文不值?

 

1、广深抢人背后,他们强大的就业吸纳能力是最强底气,这也对其他城市形成压力

当很多城市都降低落户门槛,包括深圳奖励本科生以上落户,广州急了很好理解。

无论从房地产,还是未来人口结构角度,以及人才储备和产业角度考虑,落户门槛都必须降低。

这就是为什么靠近北京的石家庄,搞零门槛落户。至于行不行,这个有很多因素,比如产业基础、吸纳就业能力、人才创业环境、整体营商环境等。

而广深恰恰属于上述条件都很好的城市。日前杠杆游戏做了数据统计分析,《京广最牛!苏杭狂奔!深渝:你大爷永远是你大爷》(4月25日)。

判断一个地方就业和经济活力,失业保险参保数据变化很说明问题。

在这篇文章里,杠杆游戏分析了常规年份的常住人口统计难免有误差,“抢人争夺战”背景下,有些领导好大喜功浮夸数据。

职工社保数据中,城镇职工*保险、城镇职工医疗保险参保人数,也存在离退休和在职口径问题,以及以个人名义的参保问题。

一个职工在职,才会有失业保险,离职后就不会有;个人名义可以参保城镇职工*和医疗保险,不可以参加失业保险。

如下图1,我统计的数据显示,北京、广州、杭州、苏州、深圳、重庆,是目前能统计的主要城市中,失业保险参保人数增量最多的,均在30万以上。后面的则明显低一个量级。

特别是北京,表面上常住人口进一步减少。但是从失业保险参保数据看,增量高达70.5万。中高端就业和经济实力强悍,说北京是真正的王者,一点不夸张。

 
 

图1.2018年我国主要城市失业保险参保人数变化排名 数据来源|各地统计公报、统计局、人社局等官方数据 制图|杠杆游戏·张银银

不仅如此,2018年末,北京以1240.7万人的失业保险参保人数,高居我国城市第1。同时,深圳失业保险参保人数1127.36万人,名列第2。上海2018年末的数据尚未发布,根据上海人社局的数据,2017年末为961.84万人。

只有这3个城市,是千万级的失业保险参保人数。之外,第4名就明显降级。

广州无疑还是我国前4的城市,从失业保险参保数据可见一斑。2018年末广州失业保险参保人数为608.71万人,比2017年末增长67.91万人,增量高居第2。

也正因为广州意识到自己和京沪深吸纳就业方面的差距,所以才更加奋起直追,放宽落户,为广州的发展提供更加稳定的人力基础。

此外,深圳2018年失业保险参保人数增量也很高,增量高达37.87万人,排名第5。

当部分人逃离京沪时,顶级城市广深纷纷加入“抢人大战”,大幅放宽落户,这是截胡

啊!

另外,即便从有缺陷的常驻人口统计数据看,广深也是大赢家。

 

图2.我国主要城市2018年常住人口增量情况 数据来源|各地统计年鉴、统计公报、统计局等政府网站 数据统计·制图|川渝横贯线·李不是

如上图2,按照我朋友川渝横贯线的统计,深广高居2018常住人口增加量第一、第二。值得一说的是,如上文杠杆游戏所述,常规年份的常住人口统计难免有误差,“抢人争夺战”背景下,有些领导好大喜功浮夸数据。

而广深的用电、用水、移动电话用户数据都很不错,这大概更加凸显广深2018年常住人口增量的可贵及含金量。

显然,深广越来越低的落户门槛,甚至补贴,这对其他二线城市造成压力。

 

2、面对强悍的广深,二线城市如何应对?抢人可以稳定房地产,也是长远考虑,但更要改善营商环境

有一点是广深外的二线城市略微可以做文章的。那就是,广深房价整体是比较贵的,大部分二线城市略微便宜。

同时人力成本、办公成本也要低一些。起码对于本省市、及周边身份人才回流还是很有吸引力。前提是提供不错的营商条件。

当然,城市“抢人”大战,很多就是为楼市铺路。所以,房价可控是很重要的。太低不行,这会影响土地财政;太高也不行,影响竞争力。

总的来说,杠杆游戏认为,城市竞争回到起点,营商环境、经济和区域基础可能是根本。

随着不久前《2019年新型城镇化建设重点任务》的发布,除了个别城市,落户实际全国都将很宽松了。目前落户和房票为核心的人才争夺战策略,基本失效。

广州放宽落户政策,其实也是对上述文件的积极回应。

未来,人口在国家内部的自由流动,成为必然,且很快就会完全实现。那么,一个地方就业创业环境,经济和区域基础,可能会越来越重要。

 

那些太信仰弄高房价、地价,甚至房价超过了工业化城市化进程,而无法自拔的内陆城市,要小心了。

凡事都有个度。这一波“抢人”成功了,如何留下人,如何提升产业竞争力,如何处理和平衡房价、地价、债务摊子……考验这些城市决策者。

实际上,上文的失业保险参保人数变化、增量排名不也说明问题。从来经济不是靠吹,而是靠干。关键就是要有企业,特别是有好企业。

有些城市默默在干,取得的实效,完全比明面上的GDP增速要好。

此前落户和房票,主要是对刺激楼市有用,并实现了城市营销。这个阶段结束了。最终,经济的发展还得靠它的规律,以及人的奋斗和努力。

时间会检验一切。

 

3、三四线城市怎么办?如何判断一个城市进入收缩阶段,房子有无投资价值

对于三四线城市来说,首先户口政策要完全放开。其次,核心还是做大做强实业。其他都是虚的,最终的竞争都是企业的竞争。

大企业、强企业、好企业多,一个地方自然就强大。包括房价,自然就更稳定。

不久前,东北城市鹤岗特别火。此前,我说这个事情是个标志,房价收缩时代正在来临。

很多中小城市房价日本化,一些较大的城市房价香港化,大概不可避免。当然,没这么夸张,只是形容一下。

那么,如何判断一个城市进入收缩阶段,房子有无投资价值?

对此杠杆游戏有几个简单的指标。

第一看经济。我们首先以鹤岗为例,这是一座资源枯竭型城市,人口外流、纬度较高招商引资吸引力不太够,这个房价,自然没什么惊讶的。

 

比如,根据2017年鹤岗统计公报,当年鹤岗的经济总量只有282.9亿元,比上年增长7.3%。这个水平只相当于一个普通的县,鹤岗可是地级城市。

更有趣的是,2016年鹤岗GDP264.1亿元,按可比价格计算,比上年下降1.2%。 2017年末常住人口只有100.9万人。如果这么一算,人均GDP远低于全国。

经济不行的城市,房价肯定不行。

第二看人口。鹤岗虽然市域面积很大,高达1.5万平方公里,但2017年末常住人口只有100.9万人。

而2016年时,鹤岗尚有103.6万人。也就是1年内减少了2.7万人。总量不高,但之于这个比例不低。

很遗憾,鹤岗2018年的统计公报尚未发布,杠杆游戏很想知道,2018年鹤岗人口有多少。

作为一座较早开发的资源型城市,这个情况并不罕见。

第三把城市化进程和人口、经济结合看。还是鹤岗为例,2017年末,该市城镇人口高达83.3万人,城镇化率高达82.6%——比很多超大、特大城市其实都高。

一座城镇化率已经很高,人口外流的城市,房价没有支撑毫不奇怪。

更严重的是,杠杆游戏发现,2016统计公报显示,鹤岗城镇人口有84.6万人。很多中西部城市流失的主要是农村人口,城镇人口基本还是增加为主。

 

但鹤岗却是例外。一个城镇人口总量都下滑的城市,房价无支撑,我们更能理解了。

第四看收入。如果上述都一般,但收入还不错,房价起码还有点支撑。可惜作为一座资源枯竭型城市,鹤岗并不是这样。

2017年,鹤岗城镇常住居民人均可支配收入21370元,全国城镇居民人均可支配收入36396元;2017年,鹤岗农村常住居民人均可支配收入13967元,全国农村居民为13432元。

鹤岗城镇居民人均可支配收入,只有全国的58.7%。

农村居民倒是跑赢全国,人少地多,还是体现出了优势。但鹤岗农民不多,对于房子销售已经起不了太多新增意义。

结论就是,看完鹤岗的数据,想想我们很多的三四线城市,是不是同样会有这样的房价危机?

唯一不同在于,很多三四线、县级城市,可能还有一定的城镇化空间,还有较多的农村居民

但一方面城镇化的速度在放缓,因为全国已经不算低;另一方面,还有些人口要外流……

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